«Метриум»: В каких случаях можно лишиться собственной квартиры

Конституция России охраняет право на жилище и его неприкосновенность, но, как и в других случаях с Конституцией, практика далека от теории. Законы разного уровня описывают действия собственника, из-за которых он может лишиться жилья. Более того, иногда вовсе ничего делать не нужно, чтобы остаться без квартиры. Об этих и других подобных ситуациях рассказывают эксперты «Метриум».

Пункт первый статьи 40 Конституции РФ гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Главное слово здесь – «произвольно», то есть несанкционированно. Именно оно допускает в законодательстве определенные ситуации, при которых санкционировано лишиться жилья всё-таки можно. Чаще всего к такому печальному исходу приводят действия самого собственника. В каких случаях можно остаться без квартиры?

Использование квартиры не по назначению

Жилищный кодекс РФ определяет границы допустимого в использовании своей жилплощади. Основной принцип можно сформулировать так: используй квартиру как хочешь, если только это не мешает другим. Собственно, помимо проживания, в квартире можно заниматься профессиональной деятельностью или даже бизнесом, но только если это не нарушает прав и интересов соседей.

Прямо закон запрещает только два вида деятельности – промышленное производство в домашних условиях, а также миссионерскую деятельность религиозных организаций. Поправка, касающаяся использования квартиры в культовых целях, была внесена в рамках антитеррористических законов (так называемый «пакет Яровой») в 2016 году. Под миссионерской деятельностью понимается при этом «распространение информации о своем вероучении среди лиц, не являющихся участниками данного религиозного объединения в целях вовлечения их в состав последователей».

Помимо этого, жилищный кодекс предписывает пользоваться квартирой, соблюдая не только интересы и права соседей, но и пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы.

Если квартира все же используется не по назначению или нарушаются нормы технической безопасности, то рано или поздно об этом узнают соседи, а вслед за ними – полиция. В этом случае орган местного самоуправления даст срок для устранения нарушений и их последствий. Если и это не останавливает перед страхом потери квартиры, то власти подают в суд на собственника. Согласно статье 293 Гражданского кодекса, помещение по решению суда может быть изъято и продано с торгов. Вырученные средства возвращаются лишенцу за вычетом судебных издержек.

Нарушение спокойствия соседей

Помимо использования квартиры не по назначению, основанием для выселения может стать хулиганство и его различные вариации: шум, организация притона для наркоманов, разведение опасных животных, антисанитария и т.п. В этом случае также нарушителю применяется статья 293 ГК РФ, и порядок действия соседей может быть таким же – жалоба в полицию, суд, выселение, торги. Однако на практике все не так просто.

В отличие от ситуации, когда квартира используется явно не по назначению, доказать факт неправильного поведения владельца квартиры тяжело. Суд придется убеждать в том, что нарушения происходят систематически и это влечет за собой страдания соседей. Необходимо также доказать факт направления и получения предупреждения. Если суд не будет убежден в том, что дальнейшее сосуществование с нарушителем невозможно, то иск может быть отклонен.

Бесхозяйственное использование жилья

Закон также не приемлет собственников, которые не относятся к жилью рачительно. В случае бесхозяйственного использования квартиры к ее владельцу может быть применено выселение.

Под бесхозяйственностью понимается такое поведение собственника жилья, которое создает угрозу для жизни, здоровья и имущества окружающих. Прежде всего это провоцирование пожаро- или взрывоопасной ситуации, нарушение целостности несущих конструкций здания, создание угрозы для инженерных систем. Действия владельца при этом могут и не быть, строго говоря, разрушительными. К примеру, постоянно открытые окна во всех комнатах зимой приведут к установлению в помещении температуры ниже нуля и замерзанию системы отопления, и это также подпадает под определение бесхозяйственности.

Порядок выселения собственника при этом такой же. Во многом решение суда будет зависеть от понимания бесхозяйственности судьей, а также от оценки им тяжести последствий такого поведения. При этом отсутствие ремонта или нежелание, условно говоря, менять старый водопровод на новый, едва ли будут осуждены.

Проведение несогласованной перепланировки

Закон допускает улучшения в квартире по собственному усмотрению, но весьма ограниченные. Среди них – косметический, переустановка сантехники, замена ванной на душевую кабину, увеличение санузла или ванной с туалетом за чет нежилых помещений, перемещение плиты по кухне, остекление лоджий и балконов, установка окон, перенос не несущих стен. В остальных случаях для более глобального ремонта требуется проектное решение и его согласование в жилищной инспекции, пожарном надзоре и СЭС.

Если собственник решил пренебречь этими нормами, то его ждут санкции. Конечно, сразу за незаконный ремонт не выселят. По статье 7.12 КоАП владельца ждет денежный штраф. Причем одновременно будет выдано предписание со сроком проведения восстановительных работ. И только если владелец проигнорирует это требование, его можно будет выселить из квартиры, причем придется заплатить повторный штраф.

Неоплата жилищно-коммунальных услуг

За неоплату жилищно-коммунальных услуг лишиться квартиры сложно, но можно. Такая возможность предусмотрена статьей 90 Жилищного кодекса РФ. Если владелец не платил за жилье как минимум 6 месяцев подряд, то управляющая компания имеет право подать иск в суд с требованием выселить должника из квартиры.

Однако на практике лишить человека жилья по этой причине сложно. Во-первых, под неуплатой понимается полное игнорирование платежек. Если какие-то деньги собственник все же вносил, то выселение уже не состоится. Во-вторых, владелец должен проигнорировать уведомления об уплате задолженности и пени. В-третьих, законом предусмотрены уважительные причины неуплаты, к примеру, тяжелая болезнь собственника или члена его семьи.

Только если собственник совершенно игнорирует платежи по «коммуналке», а также все уведомления и возможные предложения управляющей компании (скажем, о рассрочке), то суд может принять решение об изъятии квартиры. Помимо долга по коммунальным платежам, выселение с последующей продажей квартиры возможно и при других непогашенных обязательствах владельца жилья (статьи 237 и 256 ГК РФ). Однако это возможно только если квартира не является единственным жильем – в таком случае выселение невозможно по статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая запрещает так действовать с должниками. Исключение – ипотека.

Невыплата ипотечного кредита

Квартира, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка. Право собственности на такую квартиру у покупателя условное. Только после полного погашения кредита с квартиры снимается обременение. Пока этого не случилось, банк может потребовать продажи заложенной недвижимости, если собственник не будет выплачивать кредит.

При этом на ипотечную квартиру действие статьи 446 ГК РФ не распространяется, и собственник будет лишен жилья, даже если оно является единственным. Более того, никакого иммунитета нет и у несовершеннолетних жителей квартиры – они также выселяются из жилья, правда их родители могут получить дополнительную отсрочку до выдворения из квартиры (12 месяцев).

На практике банк далеко не всегда заинтересован в «жестком» сценарии решения вопроса с должником. Чаще всего таким клиентам предлагается реструктуризация кредита, «ипотечные каникулы» и другие инструменты, которые позволят сохранить квартиру и остаться клиентом кредитора.

Заключение недействительной сделки

Собственник может лишиться квартиры, которая была продана ему незаконно. Чаще всего такие ситуации случаются на вторичном рынке, где один объект недвижимости может иметь долгую и витиеватую историю перехода прав собственности. Иногда такие «переходы» происходят незаконно.

К примеру, пять лет назад квартира, в которой прописаны несколько владельцев, могла быть продана. Спустя год выяснилось, что на момент продажи, один из них был психически болен и не мог являться дееспособной стороной сделки. Суд может признать договор купли-продажи недействительным. В этом случае новый собственник должен покинуть помещение и ждать возврата уплаченных средств.

Правда, совсем недавно был принят закон, который гарантирует выплату компенсации добросовестному покупателю за изъятие жилья из-за недействительности сделки, произошедшей не по его вине. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета.

Проживание в аварийном доме

Лишиться жилья можно, если оно признано аварийным. Жилищные комиссии и управляющие компании регулярно оценивают состояние домов, особенно старых. Есть определенные стандарты, по которым выявляются ветхие и аварийные дома. В ветхих жить можно, а вот в аварийных – уже нет. Чтобы дом был отнесен к последней категории, в нем должны быть зафиксированы износ опорных перекрытий и фундамента (на 65-70%), отсутствие инженерных систем, нарушение санитарных норм, то есть превышения электромагнитного излучения, радиационного фона, вибрации и т.п.

Муниципальные власти, которые ведают состоянием аварийного дома, рассылают его жильцам уведомления. Затем определяется размер денежной компенсации для собственников и альтернативные помещения для квартиросъемщиков по договору социального найма.

Государственная необходимость

Законодательством предусмотрена только одна ситуация, в которой абсолютно ничего не нарушивший собственник может лишиться жилья. Согласно 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято, если земельный участок, на котором оно находится, понадобилось для государственных или муниципальных нужд. Что понимать под «нуждами» закон четко не описывает. В постановлении Верховного Суда РФ №14 2009 года, к ним могут относиться «выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, размещение объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов для их размещения».

Если собственнику не повезло с выбором места жительства и его дом с землей изымается государством, он обязательно получает за это компенсацию. Не позднее чем за год до выселения владелец квартиры уведомляется в письменной форме об изъятии недвижимости. В этот период он должен достичь соглашения с государством о размере компенсации. Помимо рыночной стоимости жилого помещения, в расчет включаются все убытки, причиненные владельцу в связи с изъятием и переселением.

«На практике такая мера, как выселение в нашей стране применяется крайне редко, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В большинстве случаев суды не склонны принимать жесткие решения ни к должникам с единственным жильем, ни к гражданам, нарушающим правила совместного быта с соседями. Нередко судебные споры о выселении продолжаются так долго, что конфликт за это время решается сам собой на уровне соседей, муниципальных властей и кредиторов. Тем не менее это совсем не означает вседозволенности и легкомыслия».